В данном разделе Вы найдете всю информацию, касающуюся недвижимости в Болгарии, особенности покупки и инвестиций, процедуры и условий покупки недвижимости в Болгарии, оформления виз, ВНЖ И ПМЖ. Раздел “Недвижимость” содержит статьи:

1.Инвестиции в недвижимость Болгарии: Дом или квартира в Болгарии.

2.Особенности покупки недвижимости в Болгарии

3.Процедура покупки через Марион групп

4.Аналитика и прогнозы развития рынка недвижимости Болгарии в 2009 году.

5. Визы, ВНЖ, ПМЖ

1.   Инвестиции в недвижимость Болгарии: Дом  или квартира в Болгарии

В начале девяностых годов мало кто из россиян мог помыслить о покупке виллы на берегу Средиземного моря. А вот сейчас оказалось, что обзавестись таким жильем на зарубежном побережье даже проще, чем купить «двушку» в Бутово. Сделка будет безопаснее, хлопот будет меньше — и, как ни странно это звучит, обойдется такая покупка дешевле.

По статистике…

  Казалось бы,  недвижимость лучше выбирать и покупать на  месте. Однако при желании можно подобрать и даже купить приморский домик, не выезжая из Москвы. Это можно сделать на выставках, коих немало проводится по зарубежной недвижимости. Это можно сделать, посетив наше агентство, где с вами обстоятельно обсудят ваши пожелания и возможности, предложат наилучшие варианты. Покупку недвижимости при современных технологиях вы можете совершить, даже не выходя из нашего сайта. Для этого нужно рассмотреть  имеющиеся объекты и оставить заявку на понравившуюся квартиру.  

   Статистика последних лет показывает, что  именно Болгария вызывает все более возрастающий интерес россиян и граждан других стран с точки зрения приобретения  зарубежной недвижимости. По данным агентства DTZ, в 2006—2007 годах покупатели из России потратили на квартиры и дома на Золотом берегу 32,3 миллиона долларов. В других странах с покупками россиянами недвижимости тоже обстоит очень неплохо , но по спросу лидирует Болгария. В болгарских изданиях отмечается, что русские стали основными игроками на рынке недвижимости страны, составив 55% от общего числа покупателей в 2007 году.

В Болгарии строят много, более того, много новостроек на берегу моря возводится именно для иностранцев. К тому же она – член Евросоюза и скоро станет зоной Шенгена.

Россияне, по наблюдениям зарубежных риэлторов, оказываются весьма придирчивыми покупателями — требуют дома или апартаменты на первой линии у моря, максимум на второй, активно узнают, какой сервис им будет доступен в апартаментах, а также уточняют,  возможно ли будет сдавать свою недвижимость в аренду.

 дом с благоустроенной территорией, бассейном, внутренней отделкой и полностью оборудованной кухней.

Стоимость дома в таком поселке неподалеку от Албены — от 99 400 евро  до 300 000 евро.

После того, как Болгария вступила в Евросоюз, здесь заметно подорожало все, включая недвижимость. Тем не менее, цены на здешние новостройки все еще ниже большинства европейских. Например, Золотые пески обойдутся куда дешевле Сочи.

При этом в Болгарии есть такие уникальные предложения, которых в России просто нет. Например, девелопер  возводит дом, половину его отдает в управление отелю, а половину продает в качестве отдельных апартаментов. Соответственно, в любой момент, пока вы сами не пользуетесь своей недвижимостью, можно поручить отелю сдавать ее в аренду за неплохую сумму. Покупка таких апартаментов будет стоить не меньше 2 тысяч евро за квадратный метр.

Уместен вопрос: а хорошо ли строят братья-болгары? Эксперты свидетельствуют: объекты эконом-класса здесь обычно выполнены в таком качестве, которое не всегда встретишь в российских элитных жилых комплексах. Более того, апартаменты обычно сдаются с отделкой и даже с мебелью и техникой.

На любой кошелек

В Болгарии есть и более дешевая недвижимость: примерно по тысяче и даже за пятьсот евро за квадратный метр. Как правило, такие дома уже на второй или третьей линии от моря, однако посмотрите внимательно предложения в Елените, Несебр, Свети Влас, Царево. Можно найти неплохие предложения и на знаменитом курорте Солнечный берег и в Ахелое.

Новый курортный комплекс в Болгарии, г. Бяла.

Стоимость апартаментов общей площадью 185 квадратных метров  — 88 тысяч.

Если вы собираетесь в дальнейшем продавать приобретенную недвижимость и рассчитываете на прибыль, то стоит выбирать более роскошные апартаменты на первой линии моря, выполненные в современных традициях архитектуры или в классическом стиле. Прогноз на 2008 год для рынка в целом — рост на 20—30%, однако особенно удачные комплексы обычно дорожают к концу строительства более чем на треть.

Здесь можно покупать по ипотеке — конечно, далеко не каждый застройщик предоставляет такую возможность, но при желании найти можно. Процентные ставки все еще начинаются  от 5%   годовых. Кроме того, схема платежей при покупке новостройки вполне европейская — 30% первый взнос, далее 40% при завершении строительства здания. Последний платеж — при подписании «Акта 15» (то же самое, что российский акт приемки госкомиссией).

Что касается более дорогой недвижимости — виллы, коттеджи, то тут традиции ближе к России. Это коттеджные поселки на берегу моря по цене от 2000 евро за квадрат (в переводе на площадь дома — от 3000 евро). Хорошие предложения в строящемся курортном поселке «Созополис» на мысе Колокита, где дома площадью от 260 до 490 кв. м.  будут сданы в 2009 году.

Как правило, с покупателя жилья в новостройке не взимаются комиссионные, только нотариальный сбор в 3%. Других препятствий для покупки жилья иностранцами нет, получить статус ПМЖ в Болгарии довольно просто. А уж если вы вкладываете в здешнюю недвижимость 500 тысяч евро и более, то можете быть спокойны: вы уже местный житель.

2.Особенности покупки недвижимости в Болгарии

Покупка недвижимости в Болгарии – прекрасная инвестиция. В 2007 году страна вступила в ЕС, а цены на недвижимость существенно отстают от европейских. Почти любую недвижимость в Болгарии можно купить в кредит. 30% от стоимости недвижимости – таков размер первоначального взноса.

Кто может купить недвижимость в Болгарии?

Болгарское законодательство разрешает покупку недвижимости иностранным гражданам. Ограничения для иностранных граждан существуют на покупку земли.

Вы можете купить квартиру или дом, но без земли, на которой он построен. Для покупки земли надо будет зарегистрировать фирму в Болгарии.

Налоги при покупке недвижимости в Болгарии.

При покупке недвижимости в Болгарии вы платите общинный налог, который составляет 2% от рыночной стоимости недвижимости. Также необходимо оплатить сбор в размере 0,01% от стоимости недвижимости за ее регистрацию в государственных архивах.

Покупатель также оплачивает оформление нотариального акта, который является основным правоустанавливающим документом. Услуги адвоката примерно 500евро.

Совокупный размер расходов при приобретении недвижимости составляет примерно 4% от ее стоимости.

Ежегодные налоги на недвижимость

Налог на имущество в размере 0,15% от его стоимости, определенной налоговыми органами на 1 января. Уведомление налоговой администрации о вновь построенной или приобретенной недвижимости осуществляется путем подачи налоговой декларации в территориальную налоговую дирекцию по местонахождению недвижимого имущества.

Налог на вывоз мусора и благоустройство. Размер налога определяется органом территориального управления и составляет примерно 2%.

Расходы на содержание недвижимости

Помимо налогов на недвижимость необходимо оплачивать расходы на содержание недвижимости.

В комплексах предусмотрены ежегодные платежи за содержание недвижимости (бассейн, спортивные площадки, охрану, содержание территории и др.). Размер определяется управляющей компании и устанавливается от квадратного метра.

Обычно компании, предлагающие покупку недвижимости, предоставляют ознакомительный тур. При покупке недвижимости расходы возмещаются покупателю.

Как оформляется собственность на недвижимость Болгарии?

Правоустанавливающими документами являются нотариальный акт и удостоверение право собственности на недвижимое имущество, они оформляются у нотариуса по месту расположения объекта.

Документ о передачи собственности подписывается продавцом и покупателем, подписи заверяются нотариусом. Нотариусу представляется выписка из государственного регистра государственной собственности (для проверки чистоты объекта и ее принадлежности продавцу). Также предоставляется государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой.

Нотариус передает документы в районный суд.

Судья вносит изменения в государственный реестр. Делает отметку в нотариальном акте.

Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Болгарию?

Да, это возможно. Вам нужно выбрать объект недвижимости для покупки. Убедиться в надежности фирмы-продавца, застройщика. Внести предоплату за резервирование объекта. Подписать договор. Перечислить деньги на расчетный счет в банке. Дать доверенность на сбор и оформление необходимых документов.

Доходы от сдачи в аренду.

Сдачей в аренду вашей недвижимости может заниматься управляющая компания. И некоторые компании еще на этапе покупки предлагают такую возможность. Стоимость зависит от расположения и привлекательности недвижимости, периода сдачи в аренду. Например, на побережье – сезон в основном это летние месяцы, в горах – зимние, в столице и городах – это может быть круглогодичная сдача в аренду.

Как правило ставки не очень большие, они могут покрыть ваши затраты на содержание недвижимости и налоги.

Примерная доходность от сдачи в аренду 6-10% годовых от стоимости недвижимости , для коммерческой недвижимости до 18%.

Если Вы вложите в Болгарскую недвижимость более 500 тыс. евро, то это дает право получения вида на жительство.

Налоги при продаже недвижимости

Составляет 15% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и ценой продажи недвижимости (если Вы являетесь владельцем недвижимости менее 5 лет).

Этапы покупки недвижимости в Болгарии

1. Выбор объекта недвижимости.

2. Резервирование объекта недвижимости: 1000-2000 евро.

3. Подписание предварительного договора о покупке недвижимости. Если недвижимость находится в стадии строительства, в договоре определены сроки и размеры платежей, и сроки завершения строительства.

4. Оформление нотариального акта.

3.Процедура покупки

Принципом работы компании “Марион груп”  является индивидуальный подход к каждому клиенту. Клиент компании получает исчерпывающую информацию об интересующих его объектах.

Мы сопровождаем своих клиентов от момента обращения с запросом в компанию до оформления права собственности на недвижимость.

Мы представляем нашим клиентам полную информацию о нас и о принципах нашей работы. Нашей основной целью мы видим взаимовыгодное сотрудничество наших клиентов и партнеров.

Предоставляемая нашим клиентам информация полностью соответствует действительности.

Мы ставим во главу угла полное удовлетворение интересов и потребностей наших клиентов.

Мы знаем необходимую информацию о стране, действующем законодательстве, о продаваемых объектах недвижимости и о наших партнерах.

Процедура покупки болгарской недвижимости при обращении  в нашу компанию следующая:

1. Предварительный выбор объекта и подписание соглашения о выборе объекта с  “Марион Груп” в Москве.

 2. Выезд в Болгарию и осмотр объекта (по желанию).

3. Резервирование объекта.

4. Подготовка продавцом (застройщиком) предварительного договора.

5. Подписание предварительного договора и оплата аванса.

6. Встреча у нотариуса и проверка юридической чистоты сделки.

7. Подписание окончательного договора — нотариального акта.

8. Окончательный расчет и оплата дополнительный расходов.

9. Передача нотариального акта в районный суд и получение права собственности.

10. Получение зарегистрированного нотариального акта, как главного правоустанавливающего документа покупателем.

4.Аналитика и прогнозы развития рынка недвижимости Болгарии в 2009 году.

    Вследствие мирового финансового кризиса пять самых больших банков Болгарии объявили небольшое повышение процентов по ипотечным кредитам. Это в теории означает понижение спроса на недвижимость, но все специалисты в области недвижимости - экономисты, банкиры, консультанты и участники рынка недвижимости категоричны, что не будет ухода инвеститоров с рынка. Самые пессимистические прогнозы, что может быть задержка роста цен. Ожидается небольшое понижение цен на недвижимость, которая имеет удаленное от моря расположение. Квартиры на первой линии черноморского побережья сохранят высокие цены, так как спрос на эту недвижимость всегда очень большой. Многие предприниматели отказываются от своих инвестиций в горнолыжных и черноморских  курортах. Многие проекты не будут реализованы в ближайшее время, или вообще не будут реализованы. Но  качественные проекты будут построены. Кризис в продаже курортных апартаментов ощущается наиболее сильно в курорте Солнечный берег и  в горнолыжном курорте Банско, которые являются наиболее  перезастроенными курортами в Болгарии. Председатель Болгарской Национальной ассоциации недвижимости Лъцезар Искров в ходе видеоконференции София-Москва, организованной "РИА-Новости" заявил, что перед  Болгарией не стоят  прогнозы коллапса на рынке недвижимости из-за глобального финансового кризиса. По данным  России, многие русские инвесторы в недвижимость Болгарии считают, что  Болгария  защищена от финансового кризиса. Именно по этой причине  наблюдается  тенденция  увеличения числа клиентов из России , которые хотят вкладывать средства в Болгарию, чтобы сохранить свои средства. Наблюдается тенденция к повышению заинтересованности к бальнеологическим курортам в Болгарии , ожидается  постепенное увеличения   инвестиций в этих курортах. Менеджер Московского представительства болгарской фирмы "Солвекс" Димитр Цонев прогнозирует, что в ближайшее время русские клиенты увеличат свои покупки недвижимости в Болгарии за счет других европейских стран. Граждане России, владельцы недвижимости в Болгарии  могут приглашать гостей из России / до 30 дней / а также могут предоставить аренду жилья своим соотечественникам. Согласно Русскому центру по изучению общественного мнения, 51  % россиян считают, что покупка недвижимости является наиболее надежной инвестицией  во время финансового кризиса.

Постоянно увеличивается спрос на недвижимость Черноморского побережья. Основные клиенты, которые покупают квартиры в болгарских морских курортах - это русские. Они купили свыше 70 % от недвижимости,  которая была продана иностранцам. Аналитики ожидают дальнейшее развития рынка недвижимости Черноморского побережья. Не ожидается снижение цен, потому что наблюдается повышенный интерес со стороны иностранных граждан и потому что имеется большой потенциал роста цен.

 5.Визы, ВНЖ и ПМЖ

Информация, представленная в данном разделе, актуальна на 2008г. В зависимости от целей и продолжительности пребывания в Болгарии право нахождения на ее территории может быть предоставлено следующими документами:

• различными видами виз;
• разрешением на долгосрочное пребывание (ВНЖ);
• разрешением на постоянное пребывание (ПМЖ).

Если Вы планируете (и уверены в этом) находиться в Болгарии суммарно более 6 месяцев в году, самое удобное для Вас — получить ВНЖ или ПМЖ. Срок действия ВНЖ в Болгарии — 1 год. По окончании этого срока ВНЖ может быть продлено. Срок действия ПМЖ — 10 лет.

Внимание!
Если, имея ВНЖ или ПМЖ, человек находится в Болгарии суммарно менее 6 месяцев в году, он лишается этих разрешений и в дальнейшем выдача их заново может быть проблематична.

Если Вы планируете приезжать в Болгарию на отдых, и Вам или Вашей болгарской фирме принадлежит недвижимость в Болгарии, самый удобный способ для Вас и Вашей семьи — получение многократной визы для частных поездок (мульти-визы). Основанием для выдачи такой визы служит нотариальный акт о собственности на недвижимость и учредительные документы на фирму (если недвижимость оформлена на фирму).

Право на ТРЕХЛЕТНЮЮ ВИЗУ имеют собственники недвижимости в Болгарии, их супруги и прямые наследники в возрасте до 21 года. Необходимо предоставить ДОКУМЕНТЫ ОБ ОПЛАЧЕННЫХ НАЛОГАХ И СБОРАХ

При первой подаче заявления на визу, владельцы недвижимости могут рассчитывать на ГОДОВУЮ МНОГОКРАТНУЮ ВЪЕЗДНУЮ ВИЗУ (необходимо предоставить КОПИЮ НОТАРИАЛЬНОГО АКТА) при последующих - на трехлетнюю.

 О получении постоянного места жительства в Болгарии

Согласно российскому законодательству, любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество. Многие зарубежные рынки недвижимости сегодня более доступны по ценам, чем рынок Москвы, но чаще всего они и менее доходны. Покупка жилья за границей не лишена инвестиционного смысла. Комфорт плюс надежность.  От решения вложить деньги в зарубежную собственность в немалой степени зависит наше будущее. Это решение дает возможность не только улучшить условия жизни и отдыха, но и, в перспективе, получить второе гражданство. Многие наши клиенты задумываются и в конечном итоге решают приобрести не только недвижимость в Болгарии, но и право на постоянное/ продолжительное пребывание в стране. 

ВНЖ – это разрешение на продолжительное пребывание в Болгарии. 

Обладатель статуса ВНЖ в Болгарии имеет право на: 

• Безвизовый въезд и пребывание в стране в сроки действия статуса;
• Ведение бизнеса в собственной фирме;
• Получение платного образования в школах и ВУЗах;
• Получение бесплатного медобслуживания, наравне с гражданами Болгарии;
• Пенсионное обеспечение;
• Оформление приглашений для частного посещения иностранцев;
• Получение кредита в банке;
• Оформление визы в страны Шенгенского соглашения.  

Получившему ВНЖ в Болгарии присваивается ЛНЧ (личен номер на чужденец), выдается пластиковая личная карта 'Карта на продължително пребиваващ в РБ чужденец'.
Члены семьи (супруг/супруга и несовершеннолетние дети) также получают право на ВНЖ в Болгарии.
Максимальный срок продолжительного пребывания – 1 год. Ежегодно статус ВНЖ продлевается, при подтверждении основания его получения.
Обязательным условием для сохранение статуса ВНЖ является пребывание в Болгарии не менее 6 месяцев и 1 дня в году.
Пребывание в статусе ВНЖ более 5 лет дает право на получение ПМЖ в Болгарии. 

Основания получения ВНЖ согласно Ст.24 Закона Республики Болгария об иностранцах:

• разрешение на осуществление трудовой деятельности в Болгарии, выданное органами Министерства труда и социальной политики РБ;

• коммерческая или иная предпринимательская деятельность в стране в порядке, установленном законом, если в результате этой деятельности созданы как минимум 10 рабочих мест для болгарских граждан;

• поступление на дневное обучение в лицензированное учебное заведение;

• деятельность иностранных специалистов, пребывающих в стране на основании международных договоров, по которым Республика Болгария является стороной;

•  заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем;

• создание представительства иностранной фирмы, зарегистрированного в Болгарской торгово-промышленной палате;

• поступление на продолжительное лечение в медицинское учреждение (при наличии необходимых финансовых средств на лечение и содержание);

• аккредитация в РБ в качестве корреспондентов иностранных средств массовой информации;

• наличие пенсии и достаточного количества средств для проживания в стране (обеспеченные пенсионеры);

• деятельность в соответствии с Законом об иностранных инвестициях;

• разрешение на осуществление свободно практикуемой деятельности в РБ;

• удостоверение о родственных связях с иностранцем, получившим разрешение на продолжительное пребывание (родители - при наличии документов, удостоверяющих финансовую обеспеченность);

• статус родителей иностранца - члена иностранного дипломатического, консульского или торгового представительства на территории РБ или представительства международной организации в Болгарии. 

ПМЖ – это разрешение на постоянное местожительство в Болгарии .

Обладатель статуса ПМЖ в Болгарии имеет право на: 

• Безвизовый въезд и бессрочное пребывание в стране;
• Ведение бизнеса в собственной фирме и работу по найму;
• Получение образования на общих основаниях с болгарскими гражданами;
• Получение бесплатного медобслуживания, наравне с гражданами Болгарии;
• Пенсионное обеспечение;
• Оформление приглашений для частного посещения иностранцев;
• Получение кредита в банке;
• Оформление визы в страны Шенгенского соглашения без предоставления приглашений и туристических ваучеров в течение 1 дня.
• Получившему ПМЖ в Болгарии присваивается ЕГН /Единый гражданский номер/, выдается пластиковая личная карта 'Карта на постоянно пребиваващ в РБ Чужденец'. Члены семьи /супруг/супруга и несовершеннолетние дети/ также получают право на ПМЖ в Болгарии. Пребывание в статусе ПМЖ более 5 лет дает право на получение гражданства Болгарии. 

Основания получения ПМЖ согласно Ст. 25 Закона Республики Болгария об иностранцах:

• болгарское происхождение;

• заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем при условии, что брачный стаж составляет не менее 2 лет;

• статус несовершеннолетнего неженатого ребенка болгарских граждан или постоянно проживающих в стране иностранцев до его совершеннолетия;

• статус родителей болгарских граждан, которые обеспечивают этим гражданам определенное законом содержание, а в случае усыновления - при условии, что со дня усыновления прошло не менее 3 лет;

• беспрерывное проживание на законном основании в РБ на протяжении последних пяти лет, за исключением срока дневного обучения в лицензированном учебном заведении;

• удостоверение Государственного агентства иностранных инвестиций об инвестировании в экономику страны суммы, превышающей 500 000 USD;

• рождение на территории Республики Болгария и утеря болгарского гражданства (на основании межгосударственных соглашений по переселению или по собственному желанию), если лицо декларировало желание обосноваться на постоянное жительство в Болгарии.
  
  ПМЖ В БОЛГАРИИ НА ОСНОВАНИИ ПРЯМЫХ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
  
  Согласно ст.25 п.6 'Закона об иностранцах в Республике Болгария' иностранец, инвестировавший в установленном законом порядке свыше 500 000 USD в экономику Болгарии, имеет право на получение разрешения на постоянное пребывание в Болгарии (ПМЖ в Болгарии). Претендующие на ВНЖ и ПМЖ в Болгарии иностранцы должен иметь недвижимость (адрес) в Болгарии, достаточное количество финансовых средств для проживания и оплаченные обязательные страховки, утвержденные законодательством Болгарии. Нормативы определяются актом Совета министров.